Obsługa Prawna Nieruchomości Lublin i inne miasta.

W związku z wprowadzeniem w Polsce stanu epidemicznego a następnie stanu epidemii spowodowanej koronawirusem (COVID-19) wielu przedsiębiorców straciło de facto możliwości prowadzenia działalności. Przedsiębiorcy stanęli przed ogromnym wyzwaniem związanym z uiszczaniem stałych kosztów prowadzenia działalności i zachowaniem przy tym płynności finansowej. Dla wielu jedynym rozwiązaniem jest drastyczne cięcie kosztów, w tym czynszu za najem lokalu użytkowego.

Jak obniżyć czynsz najmu?
W pierwszej kolejności należy przeanalizować umowę najmu. Niektóre umowy zawierają postanowienia dotyczące tzw. siły wyższej. Niewątpliwie pandemia – koronawirus (COVID-19) jest właśnie siłą wyższą, której wystąpienie uniemożliwia stronie umowy wywiązanie się z jej obowiązków.

Co zrobić, gdy nasza umowa nie zawiera takich postanowień?
Tu sytuacja się komplikuje. W chwili obecnej nie ma podstaw prawnych nakładających na właścicieli nieruchomości obowiązku obniżania lub umarzania czynszu. Rozwiązaniem może być roszczenie dochodzone przed sądem na podstawie art 357[1] k.c. – klauzula rebus sic stantibus. Art 357[1] stanowi: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”. Należy jedynak pamietać, że w celu skorzystania z tego uprawnienia po pierwsze trzeba złożyć i opłacić pozew do sądu (w chwili obecnej praca sądów jest rownież sparaliżowana i nie wiadomo kiedy nasz pozew zostanie rozpoznany), po drugie sąd będzie brał pod uwagę również sytuacje wynajmującego czyli, np: konieczność ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem budynku. Jak widać nie jest to idealne rozwiazanie. Biorąc pod uwagę, że dla wielu przedsiębiorców liczy się czas, może się okazać, że dosłownie garstka zdecyduje się na wytoczenie stosownego powództwa.

Niezawiniona niemożność spełnienia świadczenia
W nieco innej sytuacji są przedsiębiorcy prowadzący działalność, która została ograniczona lub zakazana „specustawą” dotyczącą koronawirusa (COVID-19), np.: branża gastronomiczna. Ci przedsiębiorcy w stosunkach z wynajmującym mogą powoływać się na tzw. niezawinioną niemożność spełnienia świadczenia. Zgodnie z art 495 k.c.: „§ 1 Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezprawnym wzbogaceniu. § 2 Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe”. Niewątpliwie stan pandemii spowodowany koronawirusem (COVID-19) jest okolicznością, za którą żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi. Aby skorzystać z uprawnień wynikających z art 495 k.c. należy zwrócić się do wynajmującego ze stosownym pismem. Należy jednak pamiętać, że wynajmujący może nie zgodzić się na obniżenie czynszu i dochodzić zapłaty należności czynszowych na drodze sądowej.

Negocjacje
W chwili obecnej najlepszym rozwiązaniem wydają się być negocjacje i podpisywanie aneksów do umów najmu. W tym miejscu apeluje rownież do wynajmujących o wyrozumiałość względem swoich najemców, dla których obniżenie czynszu może być jedynym sposobem na przetrwanie kilku miesięcy i dalsze prowadzenie działalności na pierwotnych zasadach. Alternatywą dla porozumienia w tym zakresie może okazać się niestety zamknięcie działalności przez najemcę i całkowita utrata przychodów w tytułu najmu na długi okres.

Poniżej przedstawiam przykładowe pismo do wynajmującego z prośbą o obniżenie czynszu najmu.

Jeżeli mają Państwo jakieś pytania lub potrzebują pomocy przy sporządzeniu pisma do wynajmującego lub aneksu do umowy najmu służę pomocą tel. 510-122-363 e-mail: 

Pomimo tego, że najem okazjonalny nie jest czymś nowym nadal mało osób korzysta z tej formy najmu. A szkoda, ponieważ jest to forma najmu, która najlepiej i najbardziej skutecznie chroni prawa wynajmującego. Niewiele osób wie, że w obrocie prawnym funkcjonuje od 2001 r. ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ten akt prawny daje lokatorom szereg praw i w znacznym stopniu ogranicza chociażby możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu. Ustawa ta wprowadza również pojęcie najmu okazjonalnego, dzięki któremu wynajmujący może w stosunkowo prosty sposób przeprowadzić eksmisję lokatora, który nie płaci czynszu najmu lub odmawia opróżnienia lokalu mimo upływu czasu na jaki została zawarta umowa. Zgodnie z ustawą „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Żeby skorzystać z tego dobrodziejstwa jakim jest najem okazjonalny należy spełnić szereg wymogów wymienionych dokładnie w ustawie. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Dodatkowo umowę należy zawrzeć w formie pisemnej i zgłosić ją do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela nieruchomości w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu, właściciel musi doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przypadku bezskutecznego upływu terminu 7 dni, liczonych od dnia doręczenia żądania opróżnienia lokalu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i wszcząć procedurę eksmisji.

Opisana procedura może wydawać się skomplikowana, nie mniej jednak warto podkreślić, że nie wiąże się z dodatkowymi kosztami dla wynajmującego. To najemca zobowiązany jest do dostarczenia stosownego oświadczenia w formie aktu notarialnego, a co za tym idzie jego opłacenia. Ze swojej strony zawsze namawiam klientów na zawarcie umowy najmu w takiej formie, dlatego zachęcam również i Państwa do skorzystania z tej konstrukcji. Gdyby potrzebowali Państwo pomocy w przygotowaniu stosownych dokumentów lub mieli Państwo dodatkowe pytania pozostaje do Państwa dyspozycji pod nr tel. 510-122-363 lub mailowo