Adwokat Alicja Kubiak

Obsługa Prawna Nieruchomości Lublin i inne miasta.

Przykładowe porady:

W związku z wprowadzeniem w Polsce stanu epidemicznego a następnie stanu epidemii spowodowanej koronawirusem (COVID-19) wielu przedsiębiorców straciło de facto możliwości prowadzenia działalności. Przedsiębiorcy stanęli przed ogromnym wyzwaniem związanym z uiszczaniem stałych kosztów prowadzenia działalności i zachowaniem przy tym płynności finansowej. Dla wielu jedynym rozwiązaniem jest drastyczne cięcie kosztów, w tym czynszu za najem lokalu użytkowego.

Jak obniżyć czynsz najmu?
W pierwszej kolejności należy przeanalizować umowę najmu. Niektóre umowy zawierają postanowienia dotyczące tzw. siły wyższej. Niewątpliwie pandemia – koronawirus (COVID-19) jest właśnie siłą wyższą, której wystąpienie uniemożliwia stronie umowy wywiązanie się z jej obowiązków.

Co zrobić, gdy nasza umowa nie zawiera takich postanowień?
Tu sytuacja się komplikuje. W chwili obecnej nie ma podstaw prawnych nakładających na właścicieli nieruchomości obowiązku obniżania lub umarzania czynszu. Rozwiązaniem może być roszczenie dochodzone przed sądem na podstawie art 357[1] k.c. – klauzula rebus sic stantibus. Art 357[1] stanowi: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”. Należy jedynak pamietać, że w celu skorzystania z tego uprawnienia po pierwsze trzeba złożyć i opłacić pozew do sądu (w chwili obecnej praca sądów jest rownież sparaliżowana i nie wiadomo kiedy nasz pozew zostanie rozpoznany), po drugie sąd będzie brał pod uwagę również sytuacje wynajmującego czyli, np: konieczność ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem budynku. Jak widać nie jest to idealne rozwiazanie. Biorąc pod uwagę, że dla wielu przedsiębiorców liczy się czas, może się okazać, że dosłownie garstka zdecyduje się na wytoczenie stosownego powództwa.

Niezawiniona niemożność spełnienia świadczenia
W nieco innej sytuacji są przedsiębiorcy prowadzący działalność, która została ograniczona lub zakazana „specustawą” dotyczącą koronawirusa (COVID-19), np.: branża gastronomiczna. Ci przedsiębiorcy w stosunkach z wynajmującym mogą powoływać się na tzw. niezawinioną niemożność spełnienia świadczenia. Zgodnie z art 495 k.c.: „§ 1 Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezprawnym wzbogaceniu. § 2 Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe”. Niewątpliwie stan pandemii spowodowany koronawirusem (COVID-19) jest okolicznością, za którą żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi. Aby skorzystać z uprawnień wynikających z art 495 k.c. należy zwrócić się do wynajmującego ze stosownym pismem. Należy jednak pamiętać, że wynajmujący może nie zgodzić się na obniżenie czynszu i dochodzić zapłaty należności czynszowych na drodze sądowej.

Negocjacje
W chwili obecnej najlepszym rozwiązaniem wydają się być negocjacje i podpisywanie aneksów do umów najmu. W tym miejscu apeluje rownież do wynajmujących o wyrozumiałość względem swoich najemców, dla których obniżenie czynszu może być jedynym sposobem na przetrwanie kilku miesięcy i dalsze prowadzenie działalności na pierwotnych zasadach. Alternatywą dla porozumienia w tym zakresie może okazać się niestety zamknięcie działalności przez najemcę i całkowita utrata przychodów w tytułu najmu na długi okres.

Poniżej przedstawiam przykładowe pismo do wynajmującego z prośbą o obniżenie czynszu najmu.

Jeżeli mają Państwo jakieś pytania lub potrzebują pomocy przy sporządzeniu pisma do wynajmującego lub aneksu do umowy najmu służę pomocą tel. 510-122-363 e-mail: 

Przewiń do góry